红河视野

红河州10亿维修资金每年实际使用仅百余万,听证会上代表提出成立业主监委会

听证会现场

    2018年上班第一天,红河州住宅专项维修资金管理中心主任白荣就在整理着年前听证会上,听证代表们提出的各种意见和建议,但如何采纳听证代表提出的“成立业主监督委员会”、“高层电梯楼房实行年度预算性提前拨付制度”等意见建议,并把它加入到《红河州住宅专项维修资金管理办法》中,似乎又在考验着管理者和相关部门的智慧。

维修资金申请难缺陷多申请时限不明确

    按现行政策法规,只要购买商品住宅,购房者就要缴存住宅专项维修资金(也叫公共维修资金),根据购房面积和购房价格以及缴存比例不同,有的缴存数千元,有的万余元,有的高达数万元,多年来,各地缴存的公共维修资金已是巨量。

    红河州维修资金管理中心的信息表明,红河州自2009年8月实行统一专管以来,至今已归集21万余户,归集金额9.7亿元。如果连同多年的滋息收入计算,仅红河州的公共维修资金就突破10亿元。但是,按现行公共维修资金的管理办法,申请维修资金又异常艰难和复杂。同源信息称:8年来,红河州累计申请并且实际使用的公共维修资金仅700余万,最近两年稍有增长,但每年也仅为100余万元。

 开远101大厦,10年来,配有众多设施设备的高层电梯房小区快速增多了

    2017年下半年,开远市101大厦有业主发现,二次供水系统设备由于已过保修期,并且数年未按相关规定进行检修,供水系统随时面临崩溃,于是建议物管和业委会申请公共维修资金用于检修和大修设备。但是,实际操作下来,繁琐的程序、不确定的审批金额和不确定的审批时限,加之“两个三分之二”要求(三分之二业主参加,并且参加的三分之二业主签字同意),还要施工方垫付,通过验收后到管理中心报账,不仅施工方不愿接此工程,连业委会和物管都失去了申请的耐心。

    正因为如此繁琐的过程,维修资金管理中心广受诟病,甚至有很多业主怀疑认为,管理方是故意设置重重障碍,以便长期占有维修资金,管理中心逐渐成了矛盾的吸焦点。

听证记录人

    基于上述种种原因,2017年初,红河州住建局组织政策法规法、房产处、管理中心等,起草《红河州住宅专项维修资金管理办法》,并分赴多市县、多小区及物管公司等进行调研,以期能形成一部快捷、高效、安全的管理办法。办法经过5次修改,于2017年12月27日下午召开听证会。

高层楼房是否应该提前预算拨付维修资金

    地上31层的开远101大厦每单元112户使用两部电梯。2016年6月,维保员发现一部电梯的两根钢绳部分断裂,电梯停用,因为只是一个单元,需单元业主共同商讨解决办法。申请维修资金数额不大,繁琐的程序谁也不愿意牵头,况且何时能申请到也是未知数。如何筹钱,筹多少钱换钢绳,业主们莫衷一是,讨论了近两个月竟然还无法统一,业主的意见也越来越大。为此,业委会制定了《电梯等设施应急修理费用筹集办法》,每户200元,由单元选出业主财务监管小组自行管理,并要求迅速出资更换钢绳。半个月后全部业主筹集完成,之后迅速更换了钢绳。

小区电梯换下的钢绳,按目前的规定,从提出申请到最后落实,谁也说不清期限是多久

    2017年,101大厦在全部四个单元推行应急备用金制度,各个单元自行监管,检查发现设备故障需要更换时,单元自行决定快速出资购买更换。2017年12月,维保发现另一单元的一部电梯钢绳部分撕裂,单元小组当即要求电梯维保立即购买更换。从发现问题到更换完毕,前后仅用了一个星期。

    很多高层电梯房里配设的重要设施设备已经过了保修期,按照国家相关要求,这些都需要强制年检,也需要按规程检修保养,为此,业委会组织业主中的专业人员,向公共维修资金管理中心递交建议,对高楼电梯房的各种重要设施,按年度预算提前拨付检修费用。但是一直未得到有效回复。

检修人员正对二次供水设备进行检修。目前的管理办法,是要在它完全坏了的情况下才能申请维修资金

    当天的听证会有来自蒙自市、开远市5个小区的业委会代表及专业性业主代表,还有物管公司、房地产开发企业、法律人士、人大代表、政协委员等共33人。

    听证会上,听证决策人宣读完《管理办法》(征求意见稿)时,101大厦专业业主代表就发言,并抨击现在的管理办法最大弊端是:不是提前花小钱来进行设施设备的常规检修保养,却是要等到设备出重大故障、被封停甚至要到出事故时,才能申请维修资金,而此时的花费要远高于常规保养检修。建议结合高层小区快速增多的实际,在《管理办法》中增加这一条款,按预算提前拨付维修资金用于年度检修保养。

高层楼房电梯井

    当住建局一干部解释“维修年检费用包含于物管费时”,当即有物管企业代表进行更正:物管费并不包含设备的年检维保费用,需要受益业主另行按项支付。

维修资金的主人必须参与监督资金使用

    红河州的《管理办法》是根据《物权法》、国务院《物业管理条例》及2007年建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(第165号令)制定的。不过,101大厦业委会主任发言时称:10年前的165号令,早已不适应如今的实际,最典型的就是在中小城市的高层电梯房都快速增多,165号令对维修资金的用词都是“代管”、“指导”、“监督”,并且有“划转至成立业主大会后的业委会”的要求,未成立业主大会的小区,申请使用时才有“两个三分之二”要求。但红河州的《管理办法》,使用的都是“管理”、“审批”、“审核”等词,维修资金的主人是小区业主,不是申请扶贫款,因此需要加上“建立维修资金划转到小区业委会的制度”,在暂无条件划转的情况下,可以“划转办法另行制定”。

消防人员要求小区物管对消防设施进行定期检修,但是,检修费用哪里来?

    针对维修资金不透明、不公开的实际,听证代表还提出:在未划转的情况下,应当增加“建立公共维修资金业主监督委员会”一条,并且监督委员会成员只能是各市县居民小区的业主代表,管理中心应当定期向监督委员会报告维修资金的基本情况。

    之后,物管企业代表提出了“维修资金审批应有时限,不能含糊不清”等建议,法律工作者则从法律层面对《管理办法》提出了补充建议。

    最后,听证监察员总结称:这是一次听证代表踊跃发言的听证会,建议决策方尽快收集整理代表意见,对办法进行补充完善后,报红河州人民政府办公室核准发布。

维修资金管理人员到高层小区实地查看设施设备

    由于听证代表提出的意见建议很多,最终出台的《红河州住宅专项维修资金管理办法》究竟能采纳多少代表提出的意见,是切合实际、方便、快捷并安全的甚至有前瞻性的办法,还是一个仍然保守、繁琐的新规,广大业主特别是居民小区业委会、物管公司等直接受其影响的部门正试目以待。

首席记者 任锐刚 摄影报道

来源:新广网

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