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开发商代收的近千万维修资金契税长期没到账,个旧一小区业主告房管不作为法院判赢

景秀文华小区
    红河州新景房地产开发有限公司(以下简称新景公司)挪用业主的住宅专项维修资金的行为,虽然个旧市人民法院判决个旧市房地产管理处未完全履行法定监管职责,构成行政不作为,并责令房管处继续履行职责的判决书已经十个多月,但个旧市景秀文华小区的业主们,面对着至今还无法办理不动产登记证情况感到极为无奈。
维修资金票据不是专用收据
    位于个旧市闹市中心的景秀文华小区属于棚户区改造项目,总建筑面积14.3万平方米,住宅面积为12.29万平方米,其中部分为回迁安置房,大部分为商品房对外销售。
小区内的售楼中心还挂着售卖车位的布标
    该项目由红河州新景房地产开发公司申报开发,经过几年的拆迁、建设,2011年1月8日开盘,在延迟了近半年的交房时间后,于2014年1月1日实际交房。
    小区由7幢13层至33层的电梯房组成,户型面积为54平方米至198平方米不等的复式房,共有1276套。接房后,业主们装修入住后,就盼着开发商承诺的接房半年办理房产证,但是左等右等一直没有着落,有业主去问开发商,得到的都是推诿。面对着个体业主处处碰壁的窘境,有热心业主们牵头,并于2016年7月成立了业主委员会。之后,业委会到个旧市住建局反映时被告知,开发商还没有办理该项目的初始登记,故业主的房产证也无法办理。
小区有7幢拥挤的电梯房
    随后有业主发现,开发商代收住宅专项维修资金开发的票据,跟其它小区的不一样,到维修资金管理中心查询时得知,中心账户名册中根本没有他们的缴存信息,于是业主们向住建部门、信访部门反映,住建部门回复称:住宅专项维修资金要开具云南省财政厅印制的专用票据,景秀文华小区的维修资金缴存工作,住建部门已多次以书面或电话通知,要求开发公司将已代收的资金,统一交存到红河州维修资金管理中心,但开发公司却一直没有缴存代收的款项。
代收的契税也未交到税务局
    维修资金没有交到专户上,让更多的业主担心,那代收的其它款项交了吗?于是业委会又到个旧市税务局查询,结果让人更为吃惊,2017年4月13日,开发商新景公司在给个旧地税局的情况说明中称:于交房过程中代收房屋契税款557.3万元,尚未缴付,记于新景公司景秀文华项目部账户的其他应付款科目。也就是说,开发商已经自己向税务部门表明:代收的契税也挪用了。
    后来,业主们又到规划部门查询得知,2017年8月10日,个旧市规划局也曾发文要求开发公司尽快完善景秀文华小区项目的规划审批、工程竣工验收手续。这让业主们大吃一惊,也就是说,在交房三年半后,该项目的规划审批手续还没有完全通过,并且,开发商还欠着500余万元的城市配套费。
小区有7幢拥挤的电梯房
    面对着越来越多的漏洞,发现的问题越来越大,再找开发商却连面都见不到,更不知道开发商代收的维修资金、契税的总款项究竟是多少,由于房管部门是住宅专项维修资金的监管部门,2017年3月,有19户业主以个人方式,向个旧市人民法院提起行政诉讼,状告个旧市房地产管理处行政不作为,要求法院判令房管处履行行政管理职能,追收开发商代收的维修资金,将开发商老板周方移交追究刑事责任。同时,新景公司也被列为第三人参加诉讼。
    该行政诉讼案经反复沟通交涉后,个旧市人民法院才在5月31日立案,8月18日开庭审理。
    庭审时,小区19名业主作为原告出庭,个旧市房地产管理处处长及委托代理人作为被告出庭。被列为诉讼第三人的开发商法定代表人周方,在经法院传票传唤后,也拒不到庭参加诉讼。
判决:应穷尽法律手段查处开发商
    2017年12月15日,个旧市人民法院下达了对该案的行政判决书。
    法院认为:新景公司作为景秀文华小区开发建设单位,于2014年依法代收原告缴纳的首次维修资金后,至今未将代收维修资金交存至红河州住宅专项维修资金专户,视为挪用。而被告个旧市房管处有权依照相关法规对新景公司进行处理。被告虽多次通知新景公司将代收维修资金存入专户,但新景公司至今未交存。被告在催存无果后,应穷尽法律手段进行查处,并将查处结果告知原告,被告未完全履行法定职责进行追缴构成行政不作为,其应依法追缴被新景公司挪用的维修资金。是否将新景公司移送司法机关处理,应由被告依据查处情况做出分析判断。业主所交维修资金未缴存专户管理银行,成为无法办理权属证书原因之一,系第三人行为所致,损失应由第三人来承担。为此,法院判决:被告个旧市房地产管理处对第三人红河州新景房地产开发有限公司挪用业主已缴纳的住宅专项维修资金的行为未完全履行法定监管职责,构成行政不作为,责令被告继续履行。
房管处不知道开发商代收了多少维修资金
    虽然法院的判决至今已经过去了十个多月,但开发商代收并挪用的维修点资金还未被追回来,这让景秀文华小区业主办理不动产权属证书仍遥遥无期。个旧市房管处李劲处长接受记者电话采访时称:现在,新景公司究竟代收了多少业主的维修资金还没有准确的数据,只有业委会统计的一个数字。房管部门除对开发商继续追收外,以后还将对开发商的违法行为进行行政处罚,一般是按其挪用数额按比例罚款。也考虑将开发商移交法院按非诉案执行。
    不过,小区业主们担心,开发商早就面临破产,小区里的仓库都已抵押给了小贷公司,一些空置房也被施工方以欠工程款为由抵扣,新景公司的老板周方已处于失踪状态,对房管部门能否追回被挪用的维修资金,很多业主极为担忧。
个旧市文锡社区居委会也在小区内
    而该小区业委会主任告诉记者:至今年9月15日,业委会根据收据,详细统计了向开发商交过维修资金的业主,共有586户共334万余元,连同开发商向税务部门自认的代收契税557.3万元,加上提起行政诉讼的19户,开发商挪用的代收款有900多万元。如果再加上未统计到位的业主,那么被开发商挪用的款项应会超过一千万元。
如果不发生挪用资金的情况,业主们对小区环境还是满意的
    对于因种种的漏洞导致大额资金被挪用而无法追回的情况,很多人都发出疑问:对开发商难道不能追究刑事责任吗?对负有监管职责的部门,该承担什么样的责任呢?而个旧市人民法院一前任副院长告诉记者,该市法院还没有对开发商挪用大额资金判处刑罚的案例。
首席记者 任锐刚 摄影报道

来源:新广网